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2 de Junho de 2020

A Usucapião Extrajudicial

Richard Kenji Mine, Advogado
Publicado por Richard Kenji Mine
há 3 meses


1. INTRODUÇÃO

A propriedade sempre foi almejada por todos os povos. Desde os primórdios, verifica-se lutas entre nações, entre povos tentando a dominação de um pelo outro, mas, sobretudo, exercer a posse sobre aquele território. Quanto mais território alguém detinha, mais poder possuía.

Mas a propriedade sempre esteve nas mãos de poucos, ou era do soberano, dos senhores, dos nobres ou da igreja. Mas os demais, adquirir uma propriedade era extremamente difícil, como ainda é nos dias atuais. Com isto, permitiu-se que aquele que exercesse a posse sobre um bem de outrem, em determinado lapso de tempo, sem que este se opusesse, o possuidor poderia se tornar dono da coisa. Isto é a usucapião.

Assim, este trabalho procurou abordar a usucapião extrajudicial, instituto novo no ordenamento jurídico brasileiro, ainda pouco explorado, praticamente desconhecido pela sociedade, tentando demonstrar a importância deste instituto.

Nesse sentido, como objetivo geral, analisar o procedimento da usucapião extrajudicial, trazida pelo novo Código de Processo Civil como uma inovação.

Como problema, a pesquisa pretende discutir e expor se o instituto da usucapião extrajudicial pode ser considerado um avanço para o direito brasileiro. Portanto levanta-se como hipótese para o questionamento a ideia de que a vigência do nos trouxe mudanças significativas para o usucapiente, inclusive para a sociedade como um todo, uma vez que visa trazer mais celeridade às demandas dessa natureza, contribuindo também com a redução do considerável número de ações que atualmente tramitam no Poder Judiciário.

Para isto, tentou-se verificar, no primeiro capítulo, a evolução dos Estados, dos povos, apresentando um breve desenvolvimento histórico de como surgiu o instituto da usucapião e foi aperfeiçoado ao longo do tempo.

No segundo capítulo a abordagem refere-se a uma distinção entre posse e propriedade, apresentando sua similaridade e distinção. Para isto, conceituou a posse como uma conduta de dono do possuidor, um exercício de poderes de propriedade daquele que não é. Enquanto a propriedade tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Isso significa que aquele que é proprietário é também possuidor, mas nem todo possuidor é também proprietário.

No terceiro capítulo é exposto sobre as principais formas de usucapião que estão previstas em nossa legislação, suas exigências legais, formalidades, prazos, partes interessadas e participantes do processo, embora o proposto foi apenas apresentar as diversas modalidades sem esgotar o tema.

O quarto capítulo abordou o assunto enfoque deste trabalho, que é a usucapião extrajudicial, produto do fenômeno da extrajudicialização ou desjudicialização, tentando apresentar os benefícios que este novo instituto trará, além de analisar o impacto da Lei Federal 13.465/2017 no procedimento que possibilitou problemas que antes se encontrava na redação anterior.

Ainda no capítulo 4, fez-se uma conclusão da usucapião extrajudicial abordando o procedimento deste instituto, mostrando como é realizado o procedimento da usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis competente para consecução da propriedade pelo requerente.

2. BREVE EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA USUCAPIÃO

A usucapião se originou na Roma Antiga mediante a Lei das XII Tábulas cujo seu instituto previa na Tábua 6ª, inciso III, denominado “Da propriedade e da posse” que respaldava: “A propriedade do solo se adquire pela posse de dois anos; e das outras coisas, pela de um ano”.

Sílvio de Salvo Venosa aponta a origem da usucapião:

Usucapio deriva de capere (tomar) e de usu (uso). Tomar pelo uso. Seu significado original era de posse. A Lei das XII Tábuas estabeleceu que quem possuísse por dos anos um imóvel ou por um ano um móvel tornar-se-ia proprietário. (VENOSA, 2003, p. 191).

Posteriormente, tal modalidade só poderia ser usada pelos cidadãos romanos, uma vez que os estrangeiros não possuíam direitos, por obstante, inutilizavam-se da usucapião. Entretanto, com o decorrer do tempo conjugado com a conquistas de isonomia, os peregrinos igualaram seus direitos com os romanos, logo passaram a gozar do instituto. (VENOSA, 2003, p. 409).

O imperador bizantino Justiniano uniu o usucapio e a praescriptio ocasionando a usucapião, haja vista que não havia diferenças entre a propriedade civil e a propriedade dos estrangeiros, conhecida também como pretoriana. Logo, com o enlace dos dois institutos surgiu a longi temporis, um meio extintivo da ação reivindicatória para a posse da propriedade, anulando a exceção, vez que esta não conseguia privar o domínio do proprietário sobre o bem. (VENOSA, 2003).

Subsequentemente, Justiniano conciliou a prescrição aquisitiva à usucapião, logo, concedeu-se ao possuidor de um bem por demasiado lapso temporal a viabilidade de reivindicar a posse pela propriedade.

Cumpre sobrelevar que, embora a usucapião seja a manobra mais antiga para posse dos bens, ao longo da história, sofreu diversas modificações para se adequar as sociedades, moldando-se aos anseios de cada época. A exemplo, na Roma Antiga, o lapso temporal para posse continuada para a aquisição das terras, era inquestionavelmente menor do que atualmente, visto que pode ser de dois a quinze anos.

A usucapião é introduzida no Brasil mediante o Código Civil de 1916, no art. 530, III, como um instituto de aquisição da propriedade, conforme pode ser verificado no dispositivo supra indicado:

“Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel:

I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.

II - Pela acessão.

III - Pelo usucapião.

IV - Pelo direito hereditário.”

Assim, o Código Civil de 1916 previa nos seus artigos 618 e 619 e o artigo 698 que prescrevia o lapso temporal para usucapir:

Art. 618. Adquirirá o domínio da coisa móvel o que a possuir como sua, sem interrupção, nem oposição, durante três anos.

Parágrafo único. Não gera usucapião a posse, que se não firme em justo título, bem como a inquinada, original ou supervenientemente de má fé.

Art. 619. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião independentemente de título de boa-fé.

Art. 698. A posse incontestada e contínua de uma servidão por dez ou quinze anos, nos termos do artigo 551, autoriza o possuidor a transcrevê-la em seu nome no registro de imóveis, servindo-lhe de título a sentença que julgar consumado o usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo do usucapião será de vinte anos.

Nos diplomas jurídicos vigentes, a usucapião é verificada tanto no campo constitucional, positivado na Carta Magna o direito de adquirir a propriedade mediante o domínio da coisa por um lapso de tempo, bem como no Código Civil de 2002.

A usucapião se situa no Livro do Direito das Coisas do novo Código Civil é definida como a modalidade de aquisição da propriedade em virtude de o usucapiente se manter na posse do imóvel por um lapso temporal, qual foi negligenciado pelo dono de direito.

Além da previsão da usucapião no Código Civil de 2002 e na Constituição Federal de 1988, outras leis surgiram posteriormente a fim de regular a aquisição da propriedade mediante o exercício da posse, como, por exemplo, o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, e, por fim, a usucapião extrajudicial, introduzida no art. 1.071, do novo Código de Processo Civil, Lei 13.465/2017, alterando a Lei dos Registros Publicos, Lei 6.015/1973.

Isto posto, a usucapião se configura como uma modalidade extremamente contemporânea, embora tenha surgido nos tempos remotos, e é sempre desenvolvida a fim de garantir a execução da função social da propriedade, que, consequentemente, visa a plena realização do direito e o desenvolvimento social.

3. POSSE E PROPRIEDADE

3.1. POSSE

Posse e propriedade são componentes primordiais para a qualificação da usucapião, além de ambas apresentarem a submissão da coisa à vontade da pessoa, representando um poder sobre a coisa, em razão do emprego econômico do bem, importando a sua destinação.

Posse, na lição de Francisco Eduardo Loureiro, na obra Código Civil comentado, organizada por Cezar Peluso, é assim definida:

Tem o possuidor os poderes de fato inerentes à propriedade. Age como proprietário. Como o proprietário dispõe daqui que lhe pertence, usa, frui, conserva e defendo o que é seu, assim também age o possuidor. Tal como o proprietário, tira o proveito da coisa, dando-lhe a natural destinação econômica e social. Pode o possuidor ser pessoa natural ou jurídica, inclusive a coletividade desprovida de personalidade, como a massa falida, o espólio e o condomínio edilício. (LOUREIRO, 2012, p. 1141).

Para a jurista Maria Helena Diniz a posse é um direito real, como desdobramento do direito da propriedade. (DINIZ, 2007, p. 52).

Das compreensões de posse, surgiram duas posições conceituando a posse, um objetiva, capitaneada Rudolv Von Ihering e outra subjetiva, acaudilhada por Savigny.

A teoria objetiva afirma que nem sempre o possuidor terá a possibilidade física do bem e que o animus, a intenção de proceder a coisa como o proprietário, por vezes, será impossível de ser provado.

Flávio Tartuce comentando a corrente objetiva da posse, idealizada por Ihering, esclarece:

[...] para constituir-se a posse basta que a pessoa disponha fisicamente da coisa ou que tenha a mera possibilidade de exercer esse contato. Essa corrente dispensa a intenção de ser dono, tendo a posse apenas um elemento, o corpus, elemento material e único fator visível e suscetível de comprovação. Este é formado pela atitude externa do possuidor em relação à coisa, agindo este com o intuito de explorá-la economicamente. Aliás, para essa teoria, dentro do conceito de corpus está uma intenção, não o animus de ser proprietário, mas sim de explorar a coisa com fins econômicos”. (TARTUCE, 2014, p. 39).

Já a teoria subjetiva delimita a posse “como o poder direto ou imediato que a pessoa tem de dispor fisicamente de um bem com a intenção de tê-lo para si e de defendê-lo contra a intervenção ou agressão de quem quer que seja”. (TARTUCE, 2014, p. 38).

Menciona-se que tal teoria apresenta dois elementos, o corpus e o animus domini. O primeiro constitui o elemento material da posse e o segundo é a intenção de ter a coisa para si, logo, para a respectiva teoria, o locatário, o comodatário, entre outros, não seriam possuidores, vez que não haveria intenção de tornarem-se proprietários.

O Código Civil aderiu a teoria objetiva, idealizada por Ihering, qual pode ser verificada no art. 1.196: “Art. 1.196 - Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.” (BRASIL. Código Civil, 2002).”

Tal constatação é corroborada por Francisco Eduardo Loureiro:

Nosso Código inclinou-se pela teoria objetiva, embora em alguns artigos pontuais faça concessões à teoria subjetiva. O art. 1196 do Código Civil define o possuidor adotando nitidamente a teoria objetiva. Para nós, portanto, posse é a relação de fato entre a pessoa e a coisa, tendo em vista a utilização econômica desta. É a exteriorização da conduta de quem normalmente age como proprietário. É a visibilidade do domínio. (LOUREIRO, 2012, p. 1143).

Além do mais, são 2 (dois), cumulativos e indissociáveis, os elementos constitutivos da posse, conforme bem observa a civilista Maria Helena Diniz:

a) O corpus, exterioridade da propriedade, que consiste no estado normal das coisas, sob o qual desempenham a função econômica de servir e pelo qual o homem distingue quem possui e quem não possui; e b) o animus, que já está incluído no corpus, indicando o modo como o proprietário agem em face do bem de que é possuidor. Com isso o corpus é o único elemento visível e suscetível de comprovação, estando vinculado ao animus, do qual é manifestação externa. (DINIZ, 2002, p. 751-752).

Com isto, pode-se considerar como possuidores, o locatário, o depositário, o comodatário, além do próprio proprietário. Assim, seguindo o raciocínio de Tartuce “todo proprietário é possuidor, mas nem todo possuidor é proprietário”. (TARTUCE, 2014, p. 39).

Ainda, verifica-se que posse pode ser classificada como posse direta e indireta, justa e injusta, de boa-fé ou de má-fé.

A posse direta é a decorrente de um direito real ou do contrato, como, por exemplo, o usufruto, a locação, o arrendamento. Já a posse indireta é assegurada aquele que conferiu a outrem a posse da coisa, como, por exemplo, o nu-proprietário, já que este confiou ao usufrutuário o direito de possuir a coisa.

Por sua vez, a posse justa é aquela que fora conferida sem qualquer violência, clandestinidade ou precariedade. Segundo Maria Helena Diniz, a posse será justa se não for:

“a) violenta, ou seja, adquirida pela força física ou violência moral; b) clandestina, ou melhor, estabelecida às ocultas daquele que tem interesse em conhecê-la; c) precária, isto é, originária do abuso de confiança por parte de quem recebe a coisa, a título provisório, com o dever de restituí-la.” (DINIZ, 2002, p. 755).

Consequentemente, a posse será injusta caso aquele que esteja sob a coisa tenha alcançado com o emprego de violência, clandestinidade ou precariedade.

Já a posse de boa-fé configura-se na qualidade de quem detém a coisa não está prejudicando terceiros, ou então não está eivada de qualquer vício, ou seja, que detém um justo título. Por outro lado, a posse de má-fé decorre da violação a algum direito, da ilegitimidade do possuidor de deter o bem, da presença de alguma barreira impeditiva da posse.

Outrossim, a posse assegura proteção ao possuidor, garantindo o direito de ser mantido na posse em caso de esbulho, turbação, dispondo de meios processuais para proteger a sua posse, como o uso da ação de interdito proibitório e, até mesmo, a auto defesa, ou seja, a legitima defesa, desde que seja empregado atos estritamente necessários para a proteção da posse.

3.2. PROPRIEDADE

A propriedade, no ordenamento jurídico brasileiro, foi elevada a um direito fundamental de primeira geração, estando prescrito no art. 5º, inciso XXII a garantia do direito de propriedade, isto é, uma liberdade de todos de haverem algum tipo de propriedade, seja material ou imaterial, e que a mesma será protegida pelo Estado.

Por seu turno, a Constituição, ao garantir o direito de propriedade, também impõe que a mesma cumpra uma função social, isto é, que não fique à mercê de interesses exclusivos do particular, mas que se tenha uma ideia de coletividade, que a propriedade deve atender o seu proprietário, mas também sirva a um desenvolvimento.

Observa-se José Afonso da Silva sobre o direito de propriedade na Constituição:

“O registro jurídico da propriedade tem seu fundamento na Constituição. Esta garante o direito de propriedade, desde que este atenda sua função social. Se diz: é garantido o direito de propriedade (art. 5º, XXII), e a propriedade atenderá a sua função social (art. 5º, XXIII), não há como escapar ao sentido de que só garante o direito da propriedade que atenda sua função social.” (SILVA, 2017, p. 272).

É de suma importância ressaltar que a história da propriedade brasileira está interligada com o antepassado português, remontando-se à Lei das Sesmarias (sesmar, repartir), editada em 1375, a qual alicerçou o aproveitamento da terra, no Brasil-Colônia, logo após o descobrimento.

As Sesmarias constavam nas Ordenações Afonsinas e nas Manuelinas, foram proibidas apenas no segundo reinado, em 1850, pela Lei de Terras que regia acerca das aquisições de terras por outro título que não fosse o de compra. Somente com o surgimento da Usucapião mediante o Código Civil, regularam-se as normas de aquisição e transmissão de bens imóveis.

Pois bem, não há um conceito fechado, único, delineado sobre a definição de propriedade, porém a sua essência deve ser extraída da leitura do art. 1228 do Código Civil que garante o direito de uso, gozo, de reaver e de dispor da coisa pelo proprietário.

Nesse sentido, aponta Guilherme Couto de Castro:

A doutrina tem preferido conceituação indireta, através da referência ao conteúdo da propriedade. Assim o faz o art. 1.228 do Código; apresenta conceito analítico, ao afirmar que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e reivindicá-la de quem injustamente a detenha. (COUTO, 2016, p. 157)

Maria Helena Diniz assim define propriedade:

“Propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar, dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”. (DINIZ, 2007, p. 114).

Já o exímio doutrinador Flávio Tartuce conceitua a propriedade da seguinte forma:

“[...] a propriedade é o direito que alguém possui em relação a um bem determinado. Trata-se de um direito fundamental, protegido no art. 5.º, inc. XXII, da Constituição Federal, mas que deve sempre atender a uma função social, em prol de toda a coletividade. A propriedade é preenchida a partir dos atributos que constam do Código Civil de 2002 (art. 1.228), sem perder de vista outros direitos, sobretudo aqueles com substratoconstitucional”. (TARTUCE, 2014, p. 96).

Quanto aos direitos garantidos pelo art. 1228 do Código Civil, insta registar que usar significa servir-se da coisa, já fruição é o aproveitamento dos frutos e produtos da coisa, dispor significa o direito de alterar o bem e reaver implica no direito de recuperar a coisa em face daquele que detém ilegalmente.

Sob a ótica do art. 1228 do Código Civil, com isto, verificam-se dois aspectos da propriedade, um interno, também denominado de senhoria, ligado aos direitos de usar, gozar e fruir, e o aspecto externo, relacionado ao direito de reaver o bem.

Aliás, isto é o que diferencia posse de propriedade, enquanto aquela é o domínio fático da coisa, e já esta é o direito de usar, gozar e dispor da coisa, conforme bem observa a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATOS DE POSSE. EFETIVO EXERCÍCIO DA POSSE EM MOMENTO PRETÉRITO NÃO DEMONSTRADO. CONFUSÃO ENTRE POSSE E PROPRIEDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

A posse se refere ao exercício de fato dos direitos referentes à propriedade, ou seja, é um domínio fático que uma pessoa exerce sobre um bem, ao passo que a propriedade se refere ao direito de usar, gozar, dispor e usufruir de determinado bem, sobretudo podendo reavê-lo de qualquer um que, de forma injusta, esteja a exercer a posse. [...]

(TJES; Apl 0019921-30.2011.8.08.0011; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos; Julg. 26/06/2018; DJES 06/07/2018).

Ademais, a doutrina aponta para 4 espécies de propriedade: i) plena; ii) limitada, iii) perpétua; e iv) resolúvel.

Assim anota José Carlos Van Cleef de Almeida Santos e Luís de Carvalho Cascaldi:

A propriedade é considerada plena quando o proprietário pode exercer todas as suas faculdades (usar, gozar, fruir, dispor, defender, reivindicar) da forma mais abrangente e completa possível, à luz do que permite o ordenamento jurídico (art. 1.231, CC). Diz-se do caráter mais absoluto que a propriedade pode atingir.

Será, todavia, limitada se o proprietário vier a ser restringido no exercício dessas suas faculdades, como, por exemplo, quando dá o bem em garantia (hipoteca, ou penhor), ou quando instituir sobre ela usufruto, superfície etc.

A propriedade perpétua é aquela de duração ilimitada, que não está sujeita a qualquer tipo de condição ou termo que imponha a sua extinção caso ocorra determinado fato. A propriedade perpétua é, portanto, de duração indefinida e perdurará enquanto o seu proprietário possuir interesse na sua manutenção.

Em contrapartida, a propriedade resolúvel é justamente aquela que está subordinada a condição ou termo que imponha a sua extinção caso ocorra determinado fato. (SANTOS; CASCALDI, 2011, p. 337).

Com efeito, a propriedade é o meio pelo qual aquele que possui seu domínio pode usar, dispor, fluir e reaver a coisa. Por sua vez, uma das formas de alcançar esse domínio, ou seja, tornar-se proprietário, é mediante a usucapião, que é um dos instrumentos que o possuidor da coisa, cumprindo determinados requisitos legais, possui a seu dispor a fim de ter a coisa para si no sentido de dono do bem.

Em conclusão, pode-se perceber que a Sesmaria foi um dos principais motivos para os problemas fundiários e sociais presentes hodiernamente no Brasil, visto que o ordenamento jurídico português distribuía gratuitamente as terras devido à necessidade de ocupação, expansão e povoamento da colônia.

Sendo assim, o instituto da Usucapião se faz necessário no ordenamento jurídico brasileiro moderno, posto que é um instrumento legal para a revogação de conflitos acerca do domínio de um bem, móvel ou imóvel, entre possuidor e proprietário.

4. A USUCAPIÃO

4.1 CONCEITO DE USUCAPIÃO

Antes de apresentar o conceito da usucapião, cumpre apresentar a forma correta de expressar tal instituto, se no modo feminino ou masculino, ou seja, se a maneira correta de se expressar é “o usucapião” ou “a usucapião”.

Silvio de Salvo Venosa esclarece:

Advirtamos, de plano, que a palavra usucapião também pode ser utilizada no gênero feminino. Os que se referem ao instituto como “a usucapião” prendem-se à origem latina do vocábulo. O Código Civil de 1916, no entanto, utiliza o termo no masculino. O novo Código opta pelo feminino. (VENOSA, 2003, p. 190-191).

Pois bem, feito este breve esclarecimento, a usucapião pode ser conceituada como a forma de aquisição de um bem, seja móvel ou imóvel, em razão de um sujeito exercer a posse continuada sobre o mesmo por determinado tempo, tornando-se, desta maneira, proprietário deste bem.

De Plácido e Silva, na sua ventilada obra vocabulário jurídico, assevera que Usucapião é:

Do latim usucapio, de usucapere (usucapir), exprime o modo de adquirir pelo uso, ou adquirir pela prescrição.

Usucapião. Expressão propriamente jurídica, usucapião, na definição de Clóvis Beviláqua, é a “aquisição do domínio pela posse continuada”. É assim um dos meios hábeis de aquisição e que se funda na posse continuada e de boa-fé, durante o tempo que se fixar em lei. (SILVA, 2008, p. 1450).

Já Elpídio Donizetti apresenta a usucapião como: “a usucapião é o modo de adquirir o domínio ou outros direitos reais pelo decurso do tempo condicionado à posse incontestada e ininterrupta” (DONIZETTI, 2014, p. 741).

Outrossim, a usucapião é uma forma de atender a própria função social da propriedade, dando um proveito a ela e premiando aquele que, por um período de tempo, exerceu a posse e, de certa maneira, fora diligente, cuidadoso com a coisa, assegurando uma paz social, a tranquilidade para o possuidor e sua família.

Assim converge Carlos Roberto Gonçalves:

“o fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a das reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, planta a paz e a tranquilidade na vida social: tem aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigos e modernos”. (GONÇALVES, 2011, p. 258).

Ou seja, a usucapião pode ser compreendida como uma forma de atingir a pacificação social mediante a atribuição do título de proprietário a alguém que exerceu a posse de um bem móvel ou imóvel, por um período de tempo fixado em lei, no qual demonstrou o status de dono, ou seja, de ter a coisa como sua e assim zelar pela própria.

4.2. REQUISITOS GERAIS PARA A USUCAPIÃO

Imprescindível para a postulação da usucapião, isto é, tornar-se proprietário mediante a aquisição de um bem móvel ou imóvel em razão de exercer a posse num lapso de tempo, que alguns requisitos estejam presentes. E esses requisitos são gerais, ou seja, aplicáveis a qualquer modalidade de usucapião.

Alguns doutrinadores, como Elpídio Donizetti, prescrevem apenas 2 (dois) requisitos: a posse ad usucapionem e lapso temporal, conforme transcrição de sua obra Curso Didático de Direito Civil: “Para que se configure a usucapião, como demonstrado na fórmula, devem estar reunidos dois elementos: posse ad usucapionem e lapso temporal prescrito em lei.” (DONIZETTI, 2014, p. 742).

Por sua vez, a doutrina majoritária, e acompanhada pela jurisprudência, apontam como requisitos para usucapir 3 (três) requisitos: a posse, o tempo e o animus domini, conforme lição de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho: “Os fundamentos da usucapião são a necessidade de segurança jurídica e a função social. Para que se configure, é necessária a conjugação de três pressupostos: a) posse; b) tempo; c) animus domini.” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2017, p. 1023).

Esses mesmos três requisitos que permitem a usucapião são apresentados por Guilherme Couto de Castro como qualificadoras da posse, ou seja, estão presentes como uma característica da posse. São os requisitos apresentados pelo autor: posse sem interrupção, posse sem oposição e posse com animus domini:

Os requisitos são a posse “sem interrupção”, “sem oposição’, e, além desses de ordem objetiva, há outro de índole subjetiva, consubstanciado na expressão possuir como seu o imóvel.

Posse sem interrupção: é aquela contínua, exercida permanentemente, de modo a caracterizar a constância com a qual se exteriorizou a aparente propriedade sobre o bem. Não preenche o requisito aquele que possui por um tempo, depois deixa de possuir, depois torna a possuir; tais períodos não podem ser somados. Mas, como corretamente julgou o TJ/MG, o fato de ter o possuidor locado no imóvel não interrompe o prazo para a usucapião, pois continua ele na posse do bem. Não há necessidade, quer para a usucapião extraordinária sobre bem imóvel, quer para a usucapião ordinária, que o possuidor seja possuidor direto o tempo todo. Basta que seja possuidor continuamente e, no caso citado, a posse se dava sem interrupção.

Posse sem oposição: é a não impugnada legalmente, também referida como mansa e pacífica. Em termos de maior apuro técnico, é a posse que não foi contestada, legalmente, por quem de direito. Significa dizer que a oposição exercida indevidamente não retira a qualidade de mansa e pacífica da posse. A posse só perde esse caráter quando é contestada por quem de direito, pelos meios legítimos. Assim, o STJ tem decidido que a “possessória julgada improcedente não interrompe o prazo para a aquisição da propriedade pelo usucapião”.

Posse com animus domini: é aquela na qual o possuidor exterioriza claramente a intenção do dono. A posse é a exteriorização da propriedade, a aparência de proprietário; já a posse com animus domini é a posse acrescida de elemento subjetivo, da vontade de agir como age o proprietário, e de atuar como proprietário. O possuidor deve ter a coisa como sua (art. 1.238 do CC); se adota postura incompatível com o elemento anímico do proprietário – como o pagamento de valor a título de aluguel, ou a realização de proposta de compra do bem, estará descaracterizado o animus domini. (CASTRO, 2016, p. 280).

E ainda o mesmo doutrinador conclui:

A usucapião exige a posse qualificada. Não basta que o possuidor exerça a posse durante muito e muito tempo. Não é suficiente a mera posse, a simples exteriorização da propriedade, a chamada posse ad interdicta. Há necessidade de que a posse reúna certos predicados, e, reunidos tais predicados, fala-se em posse ad usucapionem.

Ou seja, necessário que a posse seja qualificada, isto é, que tenha a posse sem interrupção, de forma continuada, reiterada no tempo, que tenha a posse sem oposição, de modo que o proprietário não tente reaver a coisa para si, não conteste a posse da coisa, e, por fim, que o postulante da usucapião tenha o animus domini, caracterizada pela conduta, pelo comportamento do possuidor de agir como se proprietário fosse do bem.

Assim, se não estiver presente os requisitos acima não farão, o possuidor, jus ao direito de usucapir, como bem entendeu a jurisprudência, inclusive do Tribunal de Justiça do Paraná:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA QUE RECONHECEU A PRETENSÃO USUCAPIENDA DA AUTORA. ACORDÃO QUE CONHECEU E DESPROVEU O RECURSO. OMISSÃO, NÃO VERIFICADA. MERO INCONFORMISMO. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CONHECIDOS E REJEITADOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, DA 4ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA, EM QUE É EMBARGANTE COHAB COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA E EMBARGADO TEREZA RATKOSKII. RELATÓRIOCOHAB COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, OPÔS OS PRESENTES EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 1.022, INCISO E II, DA LEI N. 13.105 DE 2015. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, EM FACE DO ACÓRDÃO DE FLS. 11/20, O QUAL CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO, CONSOANTE A EMENTA:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

1. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Descabimento. Sentença fundamentada em documentos juntados aos autos e depoimento testemunhal.

2. Apelação de impossibilidade de reconhecimento de usucapião de bens públicos. Bem que pertence a sociedade de economia mista sob regime jurídico de direito privado. COHAB-CT. Bem suscetível de usucapião.

3. Requisitos da usucapião. Prescrição aquisitiva da propriedade devidamente comprovada. Exercício da posse mansa e pacífica, prolongada no tempo e com animus domini.

(TJPR; EmbDecCv 1693469-1/01; Curitiba; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Juíza Conv. Luciane Bortoleto; Julg. 22/11/2017; DJPR 07/12/2017; p. 273).

USUCAPIÃO. REQUISITOS. LIBERALIDADE. PERMISSÃO. TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. TRANSMUTAÇÃO DO CARÁTER DA POSSE. INOCORRÊNCIA. Para a concessão da usucapião devem estar presentes os requisitos: tempo, posse e animus domini. Aquele que possui o imóvel por mera liberalidade do proprietário, mediante permissão ou tolerância, não pode adquirir a propriedade do bem por meio da usucapião, porquanto não possui ânimo de dono, requisito indispensável para a caracterização da prescrição aquisitiva. Aqueles que recebem a posse direta de um bem em decorrência de atos de mera tolerância ou permissão conservam a qualidade de meros possuidores diretos, pouco importando sua vontade, salvo comprovação de causa externa a induzir a transmutação da mera detenção em posse ad usucapionem.

(TJMG; APCV 1.0188.05.031343-9/001; Rel. Des. Estevao Lucchesi; Julg. 28/06/2018; DJEMG 06/07/2018).

Percebe-se, ainda que os requisitos estejam apresentados como qualificadoras da posse, devem estar presentes para o requerimento da usucapião a própria posse, o tempo e o animus domini.

Já Carlos Roberto Gonçalves aponta como pressupostos da usucapião:

Coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (possessio), decurso do tempo (tempus), justo título (titulus) e boa-fé (fides). Os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião. O justo título e a boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária. (GONÇALVES, 2011, p. 275).

Portanto, a demonstração dos requisitos da usucapião é essencial para a configuração do direito do possuidor se tornar proprietário de determinado bem, em razão de exercer o domínio fático da coisa dentro de um lapso de tempo, sem que tenha sido questionado, e que a coisa possa ser adjudicada.

4.3 ESPÉCIES DE USUCAPIÃO:

O presente trabalho visa apresentar as peculiaridades da Usucapião extrajudicial, os seus benefícios como instrumento de pacificação social nas celeumas que envolvem posse e propriedade. Porém, é importante, antes de adentrar ao assunto, apresentar, ainda que resumidamente, as diferentes formas de usucapião e suas características.

4.3.1 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

A usucapião extraordinária, modalidade não usual, não comum de ocorrer, justamente por isso leva esse nome, está prevista no art. 1.128 do código Civil e prevê tão somente a necessidade do possuidor estar na posse de maneira mansa e pacífica, e de forma ininterrupta da coisa num prazo mínimo de 15 (quinze) anos, com status de proprietário do bem, facultando-lhe, desta maneira, rogar a usucapião para si, tornando-se legalmente proprietário do imóvel.

Carlos Roberto Gonçalves afirma:

“Basta o ânimo de dono e a continuidade e tranquilidade da posse por quinze anos. O usucapiente não necessita de justo título nem de boa-fé, que sequer são presumidos: simplesmente não são requisitos exigidos. O título, se existir, será apenas reforço de prova, nada mais.” (GONÇALVES, 2011, p. 260).

A jurisprudência assim converge:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL URBANO. AGRAVOS RETIDOS. ROL DE TESTEMUNHAS APRESENTAÇÃO. ART. 407, CPC/73. TESTEMUNHA. IMPEDIMENTO - ART. 405, § 2º, I, CPC/73. POSSE ININTERRUPTA, MANSA, PACÍFICA E COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE QUINZE ANOS. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS. (ART. 1238, CC). USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Segundo o art. 407, do CPC/73, aplicável à época do ato processual, as partes poderão apresentar o rol de testemunhas em até 10 (dez) dias antes da audiência. Uma vez que não se iniciou a audiência de instrução por adiamento justificado e sendo oportunizando à parte contrária o conhecimento prévio das mesmas, com a apresentação do rol de testemunhas dentro do prazo legal, não há que se falar em preclusão ou prejuízo. O art. 405, § 2º, I do CPC/73, aplicável à época do ato processual, é claro ao estabelecer o impedimento da testemunha que for parente até terceiro grau de alguma das partes, sendo presumível legalmente a suspeição da testemunha, na condição de parente em terceiro grau da representante legal do espólio, que é parte no processo. Tratando-se de ação de usucapião extraordinária é ônus do Autor provar a sua posse ininterrupta, sem oposição e com o ânimo de dono sobre o imóvel usucapiendo, independentemente de justo título e boa-fé, pelo lapso temporal exigido, conforme previsão legal do art. 1.238 do CC. Uma vez ausentes os requisitos mínimos necessários para declaração da prescrição aquisitiva pleiteada sobre imóvel indicado na inicial, e tendo os Réus comprovado fato impeditivo do direito do Autor, nos termos do art. 373, II, do CPC/15, o indeferimento da usucapião pretendida é medida que se impõe.

(TJMG; APCV 1.0710.09.021464-8/002; Rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant; Julg. 03/10/2018; DJEMG 11/10/2018).

Ou seja, a usucapião extraordinária exige como requisitos para a sua procedência como forma de aquisição da propriedade a posse pelo lapso temporal de no mínimo 15 anos de forma ininterrupta, mansa e pacífica, bem como com o animus domini, dispensando, portanto, a demonstração de justo título e boa-fé.

4.3.2. Usucapião Extraordinária com Prazo Reduzido

O parágrafo único do art. 1238 do Código Civil, prevê a hipótese da usucapião extraordinária com prazo reduzido, ou seja, o dispositivo diminuiu o lapso temporal exigido para esta modalidade, assegurando a necessidade do decurso de 10 anos para as situações chamadas de “posse-trabalho”, conforme se vê:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.” (BRASIL. Código Civil, 2002).

Assim, além de exercer a posse contínua, mansa, pacífica e com o ânimo de dono, o possuidor que houver realizado benfeitorias, serviços produtivos ou fixado moradia no bem, terá o prazo para lhe conferir como proprietário da coisa o lapso de 10 (dez) anos.

O ínclito jurista Carlos Roberto Gonçalves faz um importante alerta sobre o comando legal acima:

O conceito de “posse-trabalho”, quer se corporifique na construção de uma residência, quer se concretizem em investimentos de caráter produtivo ou cultural, levou o legislador a reduzir para dez anos a usucapião extraordinária, como consta do parágrafo púnico supratranscrito.

Para que ocorra a redução do prazo não basta comprovar o pagamento de tributos, uma vez que, num país com grandes áreas despovoadas, poderia o fator propiciar direitos a quem não se encontre em situação efetivamente merecedora do amparo legal.

A jurisprudência também reconhece essa situação da “posse-trabalho” inserida na usucapião extrajudicial:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C DEMARCATÓRIA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. COMPROVAÇÃO. A ação reivindicatória é aquela ajuizada pelo proprietário que não tem a posse contra o não proprietário que a tem, visando à retomada do bem. (CC, art. 1.228). Para que a ação reivindicatória seja julgada procedente, deve a parte autora descrever o imóvel que se reivindica, comprovando o domínio sobre ele, e demonstrar também a posse injusta da parte ré sobre esse imóvel. A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade ou de outros direitos reais que decorre da posse prolongada no tempo, preenchidos os requisitos legais. A usucapião extraordinária pela posse-trabalho exige comprovação da posse ininterrupta sobre o bem, mansa, pacífica com animus domini, pelo prazo de 10 anos, moradia habitual ou realização de obras ou serviços de caráter produtivo sobre a coisa (CC, art. 1.238, parágrafo único).

(TJMG; APCV 1.0481.05.043996-9/004; Rel. Des. Ramom Tácio; Julg. 04/10/2018; DJEMG 11/10/2018).

Portanto, caso aquele que tenha realizado obras, melhoramentos, que tenha dado um caráter produtivo ao imóvel ou então tenha transformando-a em sua residência, terá como requisito temporal o lapso de 10 anos, pelo menos, para pleitear a usucapião extraordinária.

4.3.3. Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária é regida no art. 1242 do Código Civil de 2002, o qual prevê a concessão do domínio de um bem imóvel para aquele que por 10 anos tenha apresentado os respectivos requisitos: possuir animus domini, a posse contínua e pacifica, e também que a tenha por justo título e boa-fé.

Assim informa Carlos Roberto Gonçalves: “A usucapião ordinária apresenta os seguintes requisitos: posse de dez anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente, além de justo título e boa-fé.” (GONÇALVES, 2011, p. 260-261).

Ora, de forma contínua significa estar na posse com habitualidade e sem intervalos, não podendo perder ou deixar a posse da coisa.

Mansa e pacífica significa dizer que a posse nunca foi contestada pelo proprietário ou por outra pessoa. O possuidor está na coisa sem nunca ter sido questionado sobre o seu exercício no imóvel.

Já o requisito de justo título expressa que o possuidor é detentor de um documento que, em tese, possa transferir a propriedade para si. Venosa afirma que justo título é “em regra, é justo título todo ato ou negócio jurídico que em tese possa transferir a propriedade”.

Assim expressa o enunciado 86, da I jornada de direito civil sobre justo título: “86 – Art. 1.242: A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.” (Jornada de Direito Civil, Conselho da Justiça Federal, 2002).

Por fim, boa-fé representa o desconhecimento de qualquer vício, defeito na aquisição da posse, enfim, não conquistou a posse através de invasão, ocupação, bem como não tem conhecimento se aquele de quem recebeu o imóvel a detinha mediante uma posse clandestina, violenta.

A jurisprudência reconhece a existência dos requisitos acima para exigir usucapião pelo modo ordinário:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA PROFERIDA SOB À ÉGIDE DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. EXTINÇÃO DA AÇÃO DEFLAGRADA NA ORIGEM. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. JUSTO TÍTULO. BOA-FÉ. ÂNIMO DE DONO. LAPSO PRESCRICIONAL DECENAL EXAURIDO NO CURSO DA LIDE. ESPECIFICIDADES DO CASO A AUTORIZAR O CÔMPUTO DO TEMPO TRANSCORRIDO APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. REQUISITOS DO ART. 1.242 DO CÓDIGO CIVIL DELINEADOS. DOMÍNIO DECLARADO EM FAVOR DOS PRESCRIBENTES. RECURSO PROVIDO. A aquisição da propriedade pela usucapião ordinária exige o exercício da posse, com justo título e boa-fé, sem interrupção nem oposição, com ânimo de dono, por período não inferior a 10 (dez) anos. "É plenamente possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva quando o prazo exigido por Lei se exauriu no curso do ação de usucapião, por força do art. 462 do CPC, que privilegia o estado atual em que se encontram as coisas, evitando-se provimento judicial de procedência quando já pereceu o direito do autor ou de improcedência quando o direito pleiteado na inicial, delineado pela causa petendi narrada, é reforçado por fatos supervenientes precedentes". (STJ, AGRG no RESP n. 1163175/PA, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. Em 19-3-2013).

(TJSC; AC 0002647-69.2013.8.24.0033; Itajaí; Terceira Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Fernando Carioni; DJSC 05/07/2018; p. 193).

Ou seja, é necessário ter a posse continua num prazo mínimo de 10 anos, e de forma mansa e pacífica, além de possuir um justo título bem como estar de boa-fé na coisa, agindo com lisura e probidade, pois ausente qualquer um desses requisitos, o possuidor não poderá pleitear a usucapião ordinária, e, consequentemente, não terá a propriedade do bem.

4.3.4. Usucapião Ordinária em Prazo Reduzido

O parágrafo único do art. 1242 do Novo Código Civil reduz o prazo da usucapião ordinária, prescrevendo o lapso temporal de cinco anos caso tenha o possuidor adquirido o imóvel por um justo título, em compleição onerosa e se o registro foi cancelado, devendo ainda ter estabelecido moradia no imóvel ou neste realizou investimentos de interesse social e econômico.

Carlos R. Gonçalves aduz: “os parágrafos mencionados dizem respeito às hipóteses em que o prazo é reduzido porque o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo”. (Gonçalves, 2011, p. 261)

Expõe-se, que a respectiva norma visa à proteção do comprador de boa-fé que, após ver registrado seu título, tem este nulo em decorrência de óbices escriturais, sendo apuradas após a transferência do domínio.

4.3.5. Usucapião Constitucional Urbana

Esta modalidade de usucapião, sendo designada outrossim de usucapião especial urbana, está amparada no art. 183 da Constituição Federal, no próprio Código Civil no art. 1.240, bem como no art. do Estatuto da Cidade, que assim abordam tal instituto:

“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. (BRASIL, Constituição Federal. 1988).

“Art. 1.240 - Aquele que possuir como sua área urbana até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. (BRASIL, Código Civil. 2002).

Zulmar Fachin ao abordar acerca da usucapião constitucional urbana faz a seguinte ponderação:

A Constituição de 1988 assegura o direito de usucapião urbana. Nesse sentido, aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, conforme se observa o art. 183 da Constituição Federal. (FACHIN, 2008, p. 270).

Logo, para a existência do respectivo instituto, faz-se indispensável: a área urbana máxima de 250,00 metros quadrados, a utilização como moradia, a posse tranquila e sem oposição e não possuir o postulante outro imóvel. Ressalta-se que nos casos em que a posse é exercida sobre área superior a 250,00 metros quadrados, não é possível a aquisição da propriedade através desta modalidade.

4.3.6. Usucapião Constitucional Rural

A usucapião rural, também chamada de usucapião especial rural, é voltada para a aquisição de imóveis rurais para possuidores que tenham tornado a terra produtiva, e, com isto, premiar aquele que com seu trabalho tenha gerado riqueza, tenha feito do imóvel a sua atividade e a sua residência, estando assim disposta no art. 191 da Constituição Federal, cuja redação denota:

“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”. (BRASIL. Constituição Federal. 1988).

Recorre-se novamente a lição do constitucionalista Zulmar Fachin para compreender a usucapião constitucional rural:

“A propriedade rural poderá ser adquirida por usucapião. Segundo a norma constitucional, aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, localizada em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.” (FACHIN, 2008, p. 271).

Ou seja, para a aquisição de imóvel rural, necessário se faz que o bem esteja em área considerada zona rural, que seja inferior a cinquenta hectares, que seja produtiva por esforço do possuidor ou de sua família, e que o postulante não tenha nenhum outro imóvel, seja em área urbana ou rural, e que seja considerado sua residência.

Hodiernamente, o dispositivo constitucional supracitado foi igualmente reproduzido pelo Código Civil, no art. 1.239, buscando reconhecer o direito de propriedade àquele que há mais de cinco anos lavra na terra e reside com a família nesta, concedendo-lhe finalidade social.

4.3.7. Usucapião Familiar

A usucapião familiar, também denominada de usucapião especial urbana residencial familiar, introduzida no ordenamento jurídico pela Lei n. 11.977/2009, que dispõe sobre o sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida, alterador posteriormente pela Lei n. 12.424/2011, acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, prevendo a possibilidade daquele que exercer a posse continuada de um imóvel urbano com metragem de até 250,00 metros quadrados, o qual dividia com o ex-cônjuge, ex-companheiro que tenha abandonado a residência, poderá requerer a usucapião.

Assim prevê o art. 1.240-A do Código Civil:

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” (BRASIL. Código Civil. 2002).

Nelson Nery comentando o dispositivo acima, afirma:

A usucapião prevista na norma comentada é proveniente do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), instituído pela Lei 11977/09, com as alterações da Lei 12424/11. É mecanismo de incentivo à aquisição de imóveis urbanos para famílias com pequena renda mensal, bem como visa proteger aquele que rompeu união estável ou sociedade conjugal, mas que ainda reside no imóvel, dividindo-o com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. (NERY JUNIOR, 2013, p. 1162).

Com efeito, para que o possuidor do imóvel possa requerer o bem, são necessários alguns requisitos, extraídos da obra de Francisco Nobre: I) Área urbana limitada a duzentos e cinquenta metros quadrados; II) Propriedade em comunhão ou condomínio, com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar; III) Utilização do imóvel como moradia do possuidor ou de sua família; IV) Inexistência de prévio reconhecimento da usucapião da mesma espécie; e V) Inexistência de outra propriedade ou rural. (NOBRE, 2018, p. 37).

Portanto, a usucapião especial urbana residencial familiar visa conferir à propriedade àquele que tenha permanecido, por no mínimo dois após o fim do relacionado, no imóvel que foi a residência da família, desde que não ultrapasse duzentos e cinquenta metros quadrados, na qual o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o referido bem.

4.3.8. Usucapião Urbana Coletiva do Estatuto da Cidade

A usucapião urbana coletiva do Estatuto da Cidade, também denominada de usucapião especial coletivo, fora editado pelo Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/2001, qual visa garantir as famílias de baixa renda a aquisição de imóveis onde estão concentrados objetivando a sua moradia.

Assim dispõe o art. 10, com a nova redação dada pela Lei n. 13.465, de 2017:

“Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.” (BRASIL, Lei n. 10.257, art. 10. 2001).

Hely Lopes Meirelles, citado por Zulmar Fachin, assevera:

“O usucapião especial coletiva de tais áreas será instituído, sob forma de condomínio indivisível, por sentença judicial, que servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. A sentença deverá atribuir igual fração ideal de terreno a cada possuidor, salvo as hipóteses de acordo escrito entre os condôminos estabelecendo frações ideais diferenciais”. (MEIRELLES, apud, FACHIN, 2008, p. 271-272).

Afirmar Carlos Roberto Gonçalves:

O estatuto da Cidade prevê também, no art. 10, a usucapião coletiva, de grande alcance social, de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia por cinco anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados individualmente. (GONÇALVES, 2011, p. 268).

Verifica-se, portanto, que a previsão da Usucapião Urbana Coletiva é regularizar imóveis com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, impossíveis de dividir, identificar o espaço de cada morador, concedendo a titularidade à coletividade que possui referido imóvel por mais de 5 anos, ininterrupta e sem oposição.

4.3.9. Usucapião Urbana Individual do Estatuto da Cidade

A usucapião urbana individual do Estatuto da Cidade, também denominada de usucapião especial individual, também está previsto no Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/2001, dispondo no art. 9 acerca desta modalidade.

Assim prevê o art. do Estatuto da Cidade:

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A usucapião urbana individual é de inquestionável valor social, pois visa regularizar, vida conceder o título de proprietários para aqueles que ocuparem uma área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, num lapso temporal de 5 anos ou mais, de maneira continua e sem oposição, desde que use o imóvel como sua moradia e não tenha outro bem urbano ou rural.

Ou seja, objetiva uma pacificação urbana, uma paz nas relações nas cidades, permitindo um desenvolvimento digno e saudável aos possuidores e a própria sociedade.

5. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

A Usucapião extrajudicial é um procedimento que permite a aquisição da propriedade sem a necessidade de se recorrer ao poder judiciário, isto é, sem uma tutela jurisdicional, permitindo que o registrador de imóveis reconheça o direito de propriedade do daquele que exerce a posse sobre a coisa.

A usucapião extrajudicial foi adicionada ao ordenamento jurídico pelo novo Código de Processo Civil, Lei n. 13.105/2015 o qual foi acrescendo o artigo 1.071, que, por sua vez, adicionou o artigo 216-A, a Lei 6.015/73, a Lei dos Registros Publicos, designando às serventias extrajudiciais as atribuições para processar e reconhecer a propriedade imóvel dos interessados que a buscarem através da usucapião.

Os dispositivos do Código de Processo Civil e da lei dos Registros Publicos seguem abaixo reproduzidas:

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Publicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

Com efeito, a Usucapião Extrajudicial trouxe uma grande inovação, pois se preenchido as exigências legais do Artigo 216-A da LRP, o procedimento poderá ser realizado administrativamente, ou seja, o Tabelionato de Notas iniciará a instrução com a lavratura da ata notarial, que a posteriori será apreciada pelo Registo de Imóveis, onde cumprindo todas as formalidades legais será reconhecido a propriedade para o requerente que exerceu a posse sobre a coisa.

Rodolfo Kronemberg Hartmann afirma em sua obra:

O dispositivo estabelece a possibilidade de que ocorra o reconhecimento extrajudicial da usucapião, alterando a Lei de Registros Publicos (Lei n. 6.015/73). A usucapião é instituto de direito material, que possibilita a aquisição não negocial da propriedade ou de outro direito real pela posse prolongada, uma vez preenchidos os seus requisitos legais, dentre eles, em geral, a posse e o tempo. (HARTMANN, 2016, p. 818).

Ou seja, o novo Código de Processo Civil inseriu dispositivo legal permitindo que os registradores dos cartórios de registro de imóveis promovam a usucapião extrajudicial, mediante o reconhecimento da posse ao requerente e, consequentemente, a concessão da propriedade.

5.1. DESJUDICIALIZAÇÃO

Auxiliando o Poder judiciário surge o fenômeno da extrajudicialização que atribuem dispositivos extrajudiciais na pretensão de acelerar alguns procedimentos, facilitando o acesso à justiça, observando que deve ser verificado a capacidade jurídica dos envolvidos para que identifique os direitos disponíveis.

Atualmente a grande demanda de processos judiciais de todas as esferas do direito, surge a ideia de resolver processos que não precisam de ação do poder judiciário buscando sua solução administrativamente.

Podemos ressaltar existência de vários procedimentos presentes no ordenamento jurídico que tramitam pelo foro extrajudicial, como, por exemplo, a escritura pública de inventário, divórcio consensual, mediação e conciliação, arbitragem, casos em que não é necessário o usa da via judicial, sem contudo diminuir sua importância e seus poderes e suas funções, mas sendo um pilar da justiça colaborativa, uma vez que se resolve o litígio, a partir do consenso das partes que buscam resolver o conflito de forma mais célere. Enfim, são todos instrumentos de desjudicialização que favorecem ao Estado e as partes, com também o poder judiciário que poderá se debruçar em questões complexas e voltadas a sociedade.

Com isto, como mencionado, foi introduzido o art. 1.071, pelo Novo Código de Processo Civil, editando o art. 216-A na Lei n. 6.015/1973, Lei do Registro Público, como instrumento de desjudicializar a aquisição da propriedade mediante a usucapião.

A implicação da desjudicialização, em especial da usucapião, afirma Priscila Zeni de Sá:

Como consequência da desjudicialização dos conflitos e da função social da posse e da propriedade, o art. 1.071/15 do Novo Código de Processo Civil (NCPC) incluiu na Lei n. 6.015/73 (LRP) o art. 216-A, que autoriza o procedimento extrajudicial na usucapião de bem imóvel, a ser processada diretamente perante o registro imobiliário da comarca onde situa o objeto, desde que cumpridos os requisitos apontados nos incisos. (SÁ, 2018, p. 63).

Tal instituto trouxe celeridade para realização desses processos, sendo tudo se resolve administrativamente, uma vez que o poder judiciário não possui essa característica, pois na maioria das situações o processo é bem mais moroso.

Oportuno, salientar a grande importância dos Tabeliães de Notas e os Oficiais de Registro de Imóveis, que estão ligados a assuntos que versam sobre direitos muito relevantes como o nascimento, casamento, divórcio, óbito, a propriedade, prestando a sociedade a função de auxiliares no ordenamento jurídico e na sociedade, conforme previsto pelo art. 236 da nossa Carta Magna, que dispõe o seguinte:

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.

§ 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.

Portanto como observado pode-se afirmar que tais profissionais são dotados de fé pública e possuem competência e qualificações para praticar tais atos tão importantes para a vida civil e social da pessoa natural ou jurídica. Cabe enaltecer as serventias extrajudiciais, que são um dos braços da justiça que possibilita a desburocratização para muitos procedimentos, dentre as quais uma novidade é a usucapião extrajudicial que é o enfoque da presente pesquisa.

A Usucapião extrajudicial é uma espécie de extra judicialização que busca a resolução administrativa perante o cartório. Tal instituto na maioria dos casos pode ser resolvido sem a intervenção jurisdicional para apenas reconhecer o direito da propriedade, em caráter declaratório uma vez que já se detém a posse.

Rodolfo Kronemberg Hartmann afirma em sua obra:

Este dispositivo segue uma tendência de desjudicialização de certos procedimentos jurisdicionais, autorizando que a usucapião possa ser reconhecida diretamente perante Tabelião. A rigor, porém, não se trata de uma novidade no ordenamento jurídico brasileiro, tendo em vista a viabilidade de usucapião na seara de regularização fundiária urbana através de procedimento administrativo, em favor do detentor de título de legitimação de posse, correndo a prescrição aquisitiva deste registro (art. 60, Lei nº 11.977/2009). (HARTMANN, 2016, p. 208).

Ressalta que o interesse do requerente é apenas do conhecimento da situação para documentar sua propriedade, pois sem essa percepção declaratória o possuidor não poderia exercer de forma plena seus direitos inerentes a propriedade.

Cabe salientar que uma vez que não é proprietário na matrícula tabular na Serventia de Registro de Imóveis competente fica limitado a não poder oferecer o imóvel como garantia, nem sequer alienar o bem inviabilizando todos as faculdades de gozar, reivindicar, usar, e dispor do seu imóvel.

A Usucapião Extrajudicial surgiu no intuito de alcançar a resolução pela via administrativa como dispositivo do artigo 216-A da Lei do Registro Públicos, e a recente Lei 13.465/2017 que trouxe grandes novidades para incrementar mais a esse instituto que será analisado no próximo capítulo como se instruirá tal procedimento.

5.2. ATA NOTARIAL, TABELIÃO DE NOTAS E O ADVOGADO

Com a entrada em vigor da Lei 13.105/2015 o novo Código de Processo Civil, que trata em seu art. 384 a figura da Ata Notarial, instrumento já existente no ordenamento jurídico brasileiro anteriormente regrada pelo art. 364 da Lei 5.869/1973. Tal instrumento tem cabal importância pois pode inserir no mundo jurídico fatos para que possa ter força contra terceiros e contenha publicidade.

O instrumento ata notarial, é dotado de fé pública e força probatória, onde a requerimento de parte interessada ao tabelião ou um de seus prepostos, transcreve os fatos, circunstâncias, coisas, pessoas, dentre outras, para comprovar a existência no mundo jurídico.

O Registrador Leonardo Brandelli conceitua a ata notarial em:

""(...) um fato jurídico captado pelo notário, através de seus sentidos, e transcrito no documento apropriado; é mera narração de fato verificado, não podendo haver por parte do notário qualquer alteração, interpretação ou adaptação do fato, ou juízo de valor."(BRANDELLI, 2016, p. 7).

A presença do Tabelião na instrução do pedido para Usucapião contribuindo com a lavratura da ata notarial, atesta todas as informações que forem apresentadas e comprovadas por documentos, foto, dentre outros, sendo considerado documento indispensável para prosseguimento o sucesso do procedimento pedido.

O Serviço Notarial se apegara ao procedimento inicial da Usucapião Extrajudicial realizando a lavratura da ata notarial que não se exige a presença do advogado do requerente, portanto se desejar pode-se participar o assessorando-o.

O dispositivo da Lei dos Notários e Registradores 8.935/94 segue abaixo reproduzida no seu art. , inciso III:

Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade: I - lavrar escrituras e procurações, públicas; II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados; III - lavrar atas notariais; IV - reconhecer firmas; V - autenticar cópias.

Por sua vez a figura do advogado que está prevista no caput do art. 216-A da LRP, incluído pelo novo CPC que atua de forma em realizar para seu cliente todos os passos processuais sendo parte fundamental do processo.

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.

Rodolfo Kronemberg Hartmann assevera sobre o procedimento e formalidades da usucapião:

Quanto à usucapião em análise, dentre o elenco de requisitos legais, deverá ser atestado pelo tabelião o tempo de posse do requerente, onde é permitida a união de posses com seus antecessores. Igualmente, a legislação faz exigência de que a planta e memorial descritivo sejam assinados por profissional legalmente habilitado, com responsabilidade técnica e registro no respectivo Conselho de Fiscalização Profissional, justamente pela importância da perfeita caracterização do imóvel usucapiendo, suas características e confrontações, porquanto a escritura pública ficará sujeita a compor/alterar registro de natureza pública, interferindo na esfera de terceiros.

Outras formalidades exigidas são a apresentação das certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente. Igualmente, também são exigidos o justo título ou outra documentação que demonstre a origem da posse, continuidade, natureza e tempo. Além disso, ordena-se ampla publicidade sobre a pretensão de usucapião extrajudicial, incluindo a comunicação pessoal a entes públicos e a publicação de edital em jornal de grande circulação. (HARTMANN, 2016, p.77).

O Advogado executa toda a parte documental, processual, testemunhal e adicional diligência necessária para comprovação probatória, como por exemplo, identificando e apontando em seu requerimento a espécie que está configurada a modalidade de usucapião pretendida, as notificações dos vizinhos confrontantes dentre outras exigências legais.

Desta forma a figura do advogado tem grande importância, devidamente representado por procuração do requerente esse profissional subscreve o pedido perante o Serviço de Registro de Imóveis competente a localização do imóvel objeto em discussão.

Acerca da necessidade de a parte ser representada por um advogado, informa Leonardo Brandelli:

A parte legitimada a requerer a usucapião extrajudicialmente deverá fazer-se representar por advogado, nos termos do caput do art. 216-A da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros PublicosLRP). Não poderá́ requerer diretamente ao Registrador, salvo se advogando em causa própria.

Assim, deverá ser juntada necessariamente ao requerimento a prova da representação do advogado, isto é, a procuração com poderes suficientes para requerer a usucapião extrajudicial, ou a prova de tratar-se o requerente de advogado, em caso de advogar em causa própria. (BRANDELLI, 2016, p. 73).

Cabe salientar que o profissional do direito o advogado deve participar objetivo de garantir que o requerente tenha seus direitos e pretensões plenamente representados por profissional com conhecimentos técnicos para isso, sendo indispensável visto que houve essa preocupação do legislador em razão da complexidade do ato.

5.3. A ENTRADA DA LEI 13.465/2017 E SEUS IMPACTOS NA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

A Lei 13.465/2017 trouxe o desentrave do óbice para parte interessada, uma vez que o dispositivo previa situações que atrapalhavam o procedimento pela via extrajudicial.

Uma das alterações foi reformular o art. 216-A da LRP que vem tratar dos óbices que cercavam o assunto tão delicado que é o da usucapião extrajudicial tornando o instituto viável para sua eficácia completa.

Na redação original do art. 216-A, o procedimento da usucapião extrajudicial continha exigência que causava grande discussão a falta de manifestação do proprietário do imóvel usucapiendo ou do imóvel confrontante gerava presunção de discordância, gerando a mesma presunção a falta de manifestação do titular de direitos reais sobre os referidos imóveis.

Além disso a redação anterior era complexa em virtude de poucos casos que o proprietário registral concordaria perder a propriedade, mesmo ciente de que outra pessoa vinha exercendo a posse e tinha direito à usucapião, nessa esteira não havia perspectiva para concretização da usucapião extrajudicial.

Com a publicação da Lei 13.465/2017 alterar parágrafos e incisos do art. 216-A, sanando os problemas que inviabilizavam o procedimento.

A ata notarial foi enaltecida fazendo se exigência necessária para ingresso e reconhecimento da usucapião extrajudicial, oferecendo ao requerente a faculdade de optar por lavrar uma ata notarial justificando os motivos de não possuir os documentos probatórios, conforme podemos observar o Código de Processo Civil/2015:

Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.

Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.

Tal possibilidade de realizar uma ata notarial justificatória também foi inserida com advento da Lei 13.465/2017, na alteração de seu inciso I.

O grande entrave era o § 2o que exigia o consentimento do proprietário e de eventuais confrontantes a manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância a qual foi alterada para que o silêncio atenda como concordância.

O silêncio ao gerar discordância é algo que fere o brocardo latino dormientibus non succurit jus “O Direito não socorre a quem dorme”.

Nesse sentido, em poucos casos o proprietário registral concordaria com perder sua propriedade, mesmo ciente de que outra pessoa vinha exercendo a posse e tinha direito à usucapião.

O § 6º se esclarece que é possível a usucapião mesmo de imóvel não matriculado, posto que será aberta matrícula para o imóvel usucapiendo.

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

Aludido § 11 A lei esclarece como será a notificação no caso de usucapião de unidade autônoma em condomínio edilício e simplifica o procedimento, autorizando a notificação apenas do síndico.

§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo.

A lei em seu § 13, traz a possibilidade de o registrador promover a notificação por edital, caso o notificando esteja em lugar incerto ou não sabido. Cria, ainda, a publicação de edital em meio eletrônico, mediante regulamentação das Corregedorias de Justiça.

Ressalta que todas essas alterações ensejam a melhoria do procedimento os quais encontravam problemas que levavam muitas discussões acerca do assunto, trazendo com as alterações soluções para resolução.

5.4. O PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS.

Nesta oportunidade será abordada a instrução do pedido no Registro de imóveis competente abordando passo a passo como se deve proceder para ingressar o requerimento para reconhecimento da usucapião extrajudicial.

Antes, porém, importante registro faz Leonardo Brandelli sobre a usucapião extrajudicial:

A aquisição da propriedade pela usucapião, que sempre foi matéria afeta ao processo jurisdicional civil, passou agora a ser afeta também e preferencialmente ao processo registral imobiliário, cabendo à parte a escolha da via a adotar. Optando as partes pelo procedimento extrajudicial de usucapião, submeterão seu pedido ao Oficial de Registro de Imóveis que tenha atribuição territorial para tanto, que é o Oficial da circunscrição imobiliária na qual situa-se o imóvel, o qual presidirá e conduzirá o processo, deferindo ou indeferindo o pedido de usucapião, de acordo com o procedimento estabelecido em lei. (BRANDELLI, 2016, p. 70).

Para recepção da usucapião extrajudicial deverá ser apresentada requerimento da parte interessada devidamente representada por seu advogado constituído, a qual conterá todas as informações relevantes para a qualificação registral do registrador.

O referido requerimento deve ser é obrigatório ser subscrito por advogado que deverá apresentar a procuração substabelecida, deve-se conter a modalidade da usucapião e sua base legal; o lapso temporal; o valor do imóvel usucapiendo; o número da matrícula/transcrição; as informações do requerente e dos confrontantes, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio, endereço eletrônico, dentre outras informações que o advogado julgar necessária para melhor análise do registrador de imóveis.

Ainda que o texto do art. 216-A da LRP não o descreve de modo direto, é possível divisar em suas entrelinhas o procedimento a ser seguido no registro de imóveis, que se desdobra da seguinte maneira:

Primeiro será prenotado no registro de imóveis competente da origem do imóvel; haverá a qualificação registral do registrador que verificará se eventual exigência será necessária que surja a partir do requerimento e da documentação. Nesse momento, pode ser rejeitado o pedido liminar se não cumprida as exigências a qual pode acarretar em eventual suscitação de dúvida.

Nessa esteira, se acolhido o pedido iniciar-se-ão as notificações necessárias, a publicação de editais para publicidade de eventual pessoal que esteja em lugar incerto e não sabido e para conhecimento de terceiros, e pôr fim cientificarão os entes públicos para eventual manifestação a respeito.

Em caso de impugnação de expressa, remessa ao juízo, caso em que o procedimento administrativo será convolado em ação judicial de usucapião, pelo procedimento comum, caso não tenha havido impugnação expressa, é decisão do registrador pelo recebimento do pedido ou a sua rejeição.

Caso o registrador levante alguma dúvida sobre algo que não tem atribuição para solucionar ingressará com eventual suscitação de dúvida ao juízo que será sanada pelo foro corregedor do foro extrajudicial. Salienta que se caso o processo vier a se converter em judicial tramitara sobre a competência do juízo competente para julgar conhecer ações de usucapião.

Findado o procedimento o registrador acolherá ou não o pedido, o qual elaborará a sua manifestação de sua conclusão. Ressalvando que decisão administrativa não é sentença, não impedindo o ingresso pela via judicial e não óbice para eventual propositura pela via extrajudicial.

Cumpre salientar que se o pedido seja rejeitado pelo oficial do Registro de Imóveis, caso se a documentação exigida não cumprir completamente a ordem para a concessão da usucapião extrajudicial poderá o interessado ingressar pela via judicial sem nenhum prejuízo ou óbice, podemos vislumbrar a seguinte decisão:

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS) AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA ESPECIAL. AÇÃO EXTINTA POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. VIA EXTRAJUDICIAL. FACULDADE DO INTERESSADO. ART. 216-A DA LEI N. 6015/73. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. Interesse processual configurado. O interesse de agir, ou interesse processual, está associado à utilidade da prestação jurisdicional ao autor, devendo o juiz analisar em abstrato se a parte autora, obtendo o que busca junto ao judiciário, obterá a melhora que pretende ao buscar a tutela jurisdicional. Via extrajudicial. Faculdade do interessado. Conforme consta do art. 216-A da Lei de registros publicos, acrescentado pelo art. 1.017 do NCPC, existe a possibilidade do pedido de reconhecimento de usucapião ser realizado na via extrajudicial, sem prejuízo da opção pela esfera judicial. No entanto, a parte pode, também, buscar seu direito via judicial. Caso. Autor que justificou a necessidade de manejar ação judicial em razão de não lograr êxito na pretensão via extrajudicial. Sentença desconstituída. Deram provimento ao apelo. Unânime.

(TJRS; AC 0201184-70.2018.8.21.7000; Canoas; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Giovanni Conti; Julg. 30/08/2018; DJERS 25/09/2018).

Nessa esteira podemos observar várias decisões no sentido que a rejeição da busca extrajudicial não se encerra o direito de postular o reconhecimento da propriedade, como vislumbra-se a seguir:

APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. ART. 1.071, DO NCPC E ART. 216-A DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS (N. 6.015/73). FACULDADE DO AUTOR PELA VIA ADMINISTRATIVA OU JUDICIAL. Embora a novel legislação processual, que introduziu o procedimento extrajudicial de usucapião de bens imóveis, regulado pelo art. 216-A, da Lei de Registros Publicos, tenha como objetivo trazer maior celeridade no registro da propriedade imóvel adquirida pela prescrição aquisitiva e de aliviar o sobrecarregado poder judiciário, não proibiu o interessado de optar pela via judicial, tampouco condicionou o ajuizamento da ação ao insucesso na via administrativa.

(TJMG; APCV 1.0878.17.002165-2/001; Relª Desª Cláudia Maia; Julg. 16/08/2018; DJEMG 24/08/2018).

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. Inconformismo contra a decisão, que diante da alteração do art. 216-A da LRP pelo CPC/2015, extinguiu o processo por falta de interesse de agir. Inadmissibilidade. Esgotamento da via administrativa constitui mera faculdade, pena de violação do princípio da inafastabilidade da jurisdição. Precedentes. Sentença anulada. RECURSO PROVIDO.” (Apelação nº 1006448-26.2016.8.26.0126, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. PAULO ALCIDES, j. 25/09/2017).

USUCAPIÃO ORDINÁRIA – Direitos decorrentes de compromisso de compra e venda – Extinção decretada por não esgotamento da via extrajudicial – Indicada ausência de interesse de agir – Não prevalência – Regular indicação dos fatos a sustentar a busca do atendimento judicial, sendo a via administrativa uma faculdade, e não uma condição – Possibilidade jurídica efetiva e interesse processual demonstrado – Extinção afastada – Sentença anulada – RECURSO PROVIDO.”

(Apelação nº 1006874-38.2016.8.26.0126, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. ELCIO TRUJILLO, j. 16/05/2017).

Pode-se também apontar o seguinte a nossa carta magna assegura que impedir o acesso ao poder judiciário é violar o direito de ação, também denominado de garantia constitucional da inafastabilidade da jurisdição, expressado no art. , XXXV da Constituição Federal, onde também pode-se observar:

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Sentença de extinção do feito, sem julgamento do mérito, diante da possibilidade de reconhecimento extrajudicial da usucapião. Apelo dos autores, defendendo a nulidade da decisão de Primeiro Grau pela violação ao princípio da inafastabilidade da jurisdição, visto que o CPC não impõe o esgotamento das vias administrativas como condição para o acesso ao Judiciário. Nulidade verificada. Artigo 216-A da Lei de Registros Publicos que criou a possibilidade de reconhecimento extrajudicial da usucapião, sem prejuízo da via judicial. Escolha cabível ao interessado. Violação do princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição. Gratuidade concedida. Apelo provido.

(TJSP; APL 1008483-56.2016.8.26.0126; Ac. 11619187; Caraguatatuba; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Galdino Toledo Júnior; Julg. 16/07/2018; DJESP 24/07/2018; p. 1753).

Caso aconteça a rejeição do pedido da usucapião extrajudicial deverá ser colocada a termo por uma nota de diligência registral nela contendo os motivos da impossibilidade de registro e o fundamento legal. Em razão da eficiência exigida para o exercício da atividade, recomenda-se que o registrador imobiliário indique, também, ao requerente, as alternativas para solução do impasse.

A nota de diligência registral não tem caráter de coisa julgada, portanto não o requerente querendo pode buscar judicialmente o reconhecimento de sua propriedade sobre o imóvel de acordo com o parágrafo 9 do artigo 216-A da Lei dos Registros Publicos.

Seria salutar que o juiz da ação tivesse conhecimento da manifestação do registrador imobiliário quando da rejeição do pedido da usucapião extrajudicial, tendo em vista toda a instrução procedimental ocorrida. Porém, a lei não tornou obrigatória que o requerente informe ao juiz a rejeição do pedido extrajudicial da usucapião.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A usucapião extrajudicial, corolário da desjudicialização que ocorreu nas ultimas décadas no sistema jurídico brasileiro, como o sistema de mediação, conciliação, arbitragem, divórcio e partilha, possibilitou que o possuidor de um bem imóvel possa, mediante requerimento apresentado por um advogado diretamente ao tabelião do cartório de registro de imóveis, possa pleitear a propriedade do bem que possui.

Com isto, verificou-se que a substituição do litigio, mediante procedimentos administrativos perante os cartórios extrajudiciais é uma excelente forma de desburocratizar e popularizar o atendimento das demandas de baixa repercussão e de alto alcance junto à população.

Assim, conceituou-se a usucapião extrajudicial como a forma de aquisição da propriedade de um bem imóvel mediante o exercício da posse sobre o bem, na qual o procedimento será realizado de forma extrajudicial por registradores de imóveis, através de requerimento feito por advogado constituído.

Portanto, esta pesquisa buscou demonstrar o alcance do instituto da usucapião extrajudicial, as vantagens de se buscar a desjudicialização do direito, já que processos judiciais são demorados, onerosos, custoso, e os cartórios de registro de imóveis podem dinamizar, acelerar e reconhecer, através de um procedimento só, a propriedade do requerente.

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